Un divorcio no siempre termina cuando se firma el convenio regulador o llega la sentencia. Cuando una pareja tiene una vivienda en propiedad, todavía queda una cuestión importante por resolver: qué hacer con ese inmueble después de la separación.
En Castilla y León es habitual que los dos excónyuges continúen figurando como propietarios de la vivienda familiar. En ese momento existen varias posibilidades. Se puede vender el inmueble y repartir el dinero, mantener la propiedad durante un tiempo o hacer que uno de los dos se quede con la vivienda.
Esta última opción es la que da lugar a la extinción del condominio.
Aunque el nombre pueda parecer complicado, la idea es bastante sencilla. La propiedad compartida desaparece y uno de los propietarios pasa a tener el 100 % de la vivienda, compensando al otro por la parte que le corresponde.
¿Qué es exactamente la extinción del condominio?
Existe un condominio cuando una vivienda pertenece a dos o más personas. Por ejemplo, una pareja puede comprar un piso al 50 %. Cada uno tiene una cuota de propiedad, aunque esto no significa que cada persona tenga físicamente una mitad de la casa.
La extinción del condominio, también llamada disolución del proindiviso, sirve precisamente para poner fin a esa situación.
Lo más habitual es que uno de los propietarios se quede con toda la vivienda y compense económicamente al otro por su participación.
Esta posibilidad puede resultar especialmente interesante después de un divorcio. En lugar de mantener durante años una propiedad conjunta con una expareja, cada persona puede separar su patrimonio y continuar con su vida económica de forma independiente.
¿Cuándo puede interesar después de un divorcio?
Imaginemos una pareja que tiene una vivienda en Valladolid, Salamanca, León, Burgos o cualquier otra localidad de Castilla y León.
Después del divorcio pueden decidir venderla, mantenerla temporalmente a nombre de los dos o hacer que uno de ellos se quede con el inmueble.
La extinción del condominio tiene sentido principalmente en este último caso.
Uno de los excónyuges se convierte en propietario de toda la vivienda y el otro recibe una compensación económica por la parte que deja de tener.
Antes de hacerlo, eso sí, hay varias cuestiones que conviene revisar. Entre ellas están el porcentaje de propiedad de cada persona, la forma en la que se adquirió la vivienda y el régimen económico matrimonial que existía.
Y es que no es lo mismo una vivienda comprada al 50 % que un inmueble que forme parte de una sociedad de gananciales pendiente de liquidación.
¿Cómo se calcula la cantidad que hay que pagar?
Una de las preguntas más habituales es cuánto debe recibir el propietario que deja la vivienda.
La respuesta depende principalmente del valor actual del inmueble, del porcentaje que corresponde a cada propietario y de la hipoteca que todavía quede pendiente.
Por eso no siempre basta con coger el precio de la vivienda y dividirlo entre dos.
Cuando existe una deuda hipotecaria importante, resulta más útil analizar cuál es el valor neto del inmueble.
Un ejemplo práctico en Salamanca
Supongamos que Ana y David compraron juntos un piso en Salamanca. Cada uno tiene el 50 % de la propiedad.
Después de varios años se divorcian. Ana quiere seguir viviendo en el piso y David prefiere desvincularse completamente de la vivienda.
El inmueble tiene actualmente un valor de 200.000 euros y todavía quedan 60.000 euros de hipoteca.
El cálculo sería el siguiente:
- Valor de la vivienda: 200.000 €
- Hipoteca pendiente: 60.000 €
- Valor neto: 140.000 €
Si ambos tienen el 50 %, a cada uno le correspondería un valor neto de 70.000 euros.
En este supuesto, Ana podría quedarse con el 100 % de la vivienda y compensar a David con esos 70.000 euros, teniendo en cuenta cómo se configure finalmente la operación.
A partir de ese momento, Ana sería la única propietaria.
Pero todavía quedaría una cuestión importante por resolver: la hipoteca.
Ser propietario y ser titular de la hipoteca no es lo mismo
Este es uno de los puntos que más problemas puede generar después de un divorcio.
Dejar de ser propietario de una vivienda no significa automáticamente dejar de ser responsable de la hipoteca.
Son dos cuestiones diferentes. Por un lado está la propiedad del inmueble y, por otro, el contrato que los propietarios firmaron con el banco.
Por ejemplo, si Ana y David aparecen como titulares del préstamo hipotecario, la extinción del condominio no obliga por sí sola al banco a eliminar a David de la deuda.
Para conseguirlo normalmente será necesario negociar con la entidad financiera una modificación del préstamo, habitualmente mediante una novación.
El banco tendrá que estudiar si Ana tiene capacidad económica suficiente para asumir por sí sola la deuda pendiente.
Por eso es importante analizar la vivienda y la hipoteca conjuntamente antes de firmar cualquier operación.
¿Qué pasos hay que seguir?
Cuando los dos propietarios están de acuerdo, el procedimiento suele ser bastante más sencillo.
Lo primero es comprobar quién figura como propietario y qué porcentaje corresponde a cada persona.
Después hay que establecer un valor para la vivienda y calcular la compensación económica que corresponda. Si existe una hipoteca, también será necesario estudiar cuál es la posición del banco.
Una vez acordadas estas cuestiones, la operación puede formalizarse mediante escritura pública y posteriormente registrarse la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.
Para profundizar en cuestiones relacionadas con la adjudicación, la compensación y los pasos habituales, también puede consultarse esta guía sobre la extinción de condominio en España.
En cualquier caso, no conviene entender la extinción del condominio simplemente como un cambio de nombre en una escritura. Hay que resolver al mismo tiempo cuestiones relacionadas con la propiedad, la hipoteca, los gastos y los impuestos.
¿Qué impuestos hay que pagar?
La parte fiscal es otro de los aspectos que conviene revisar antes de realizar la operación.
Una extinción del condominio no funciona exactamente igual que una compraventa convencional. Dependiendo de cómo se realice la adjudicación pueden aparecer diferentes consecuencias fiscales.
En determinadas operaciones puede intervenir el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La tributación general indicada para una extinción de condominio es del 1,5 % por AJD, siempre que las adjudicaciones mantengan la proporción correspondiente a las cuotas iniciales.
Sin embargo, la situación puede cambiar cuando existe un exceso de adjudicación, cuando la compensación no coincide con la participación del propietario que sale o cuando la operación forma parte de una liquidación más amplia.
Por este motivo, no conviene calcular los impuestos simplemente aplicando un porcentaje encontrado en Internet. La situación concreta de cada vivienda puede modificar el resultado.
Extinción del condominio y gananciales no son lo mismo
Después de un divorcio es bastante habitual confundir estos dos conceptos.
La extinción del condominio afecta a un bien que pertenece conjuntamente a varias personas.
La liquidación de gananciales, en cambio, afecta al conjunto de bienes, derechos y obligaciones que forman parte de la sociedad de gananciales.
Por ejemplo, una pareja puede tener una vivienda en Valladolid, un vehículo, dinero en cuentas bancarias y determinadas deudas.
En ese caso, estudiar únicamente qué ocurre con la vivienda puede ofrecer una visión incompleta del reparto.
Por eso, antes de realizar una extinción del condominio, conviene comprobar cómo se adquirió el inmueble y cuál era el régimen económico matrimonial.
¿Qué ocurre si no hay acuerdo?
No siempre los dos propietarios están de acuerdo sobre qué hacer con la vivienda.
Puede ocurrir que uno quiera quedarse con ella y el otro no acepte la cantidad ofrecida. También puede suceder que ninguno quiera abandonar la propiedad o que no exista acuerdo sobre el valor del inmueble.
El Código Civil permite solicitar la división de la cosa común.
Cuando una vivienda no puede dividirse físicamente y tampoco existe acuerdo para adjudicársela a uno de los propietarios, una posible solución es venderla y repartir el dinero obtenido según las cuotas correspondientes.
Si el conflicto continúa, puede ser necesario acudir a la vía judicial.
Aun así, llegar a un acuerdo suele permitir que las partes tengan un mayor control sobre el valor de la vivienda, los gastos y los plazos del proceso.
No siempre hay que hacer una extinción del condominio
La extinción del condominio es una posibilidad, pero no es la única.
Una de las opciones es vender la vivienda a un tercero y repartir el importe obtenido.
También puede mantenerse temporalmente la copropiedad si los dos propietarios consideran que todavía no es un buen momento para vender.
Otra posibilidad consiste en alquilar el inmueble y repartir los ingresos y los gastos según el acuerdo alcanzado.
La decisión dependerá de diferentes circunstancias: la situación económica de cada persona, la existencia de hijos, la hipoteca pendiente y los planes que tenga cada propietario para los próximos años.
Por eso no existe una única solución que sirva para todos los divorcios.
¿Qué conviene revisar antes de firmar?
Antes de realizar una extinción del condominio merece la pena revisar algunos puntos básicos.
- La escritura de propiedad y las cuotas de participación.
- El valor actual de la vivienda.
- Las cargas que tenga el inmueble.
- La hipoteca pendiente.
- La posición del banco respecto al préstamo.
- La cantidad que debe recibir el propietario que sale.
- Los gastos notariales y registrales.
- Las posibles consecuencias fiscales en Castilla y León.
Revisar estas cuestiones antes de firmar puede evitar una situación especialmente complicada: dejar de ser propietario de la vivienda y continuar respondiendo de la hipoteca.
Una forma de cerrar también la parte económica del divorcio
Después de un divorcio, continuar compartiendo una vivienda con la expareja puede significar mantener obligaciones económicas y decisiones conjuntas durante muchos años.
La extinción del condominio permite poner fin a esa copropiedad cuando uno de los propietarios quiere quedarse con el inmueble y existe una forma adecuada de compensar al otro.
En Castilla y León, tanto si la vivienda está en Salamanca como en Valladolid, León, Burgos o cualquier otra provincia, conviene estudiar conjuntamente tres cuestiones: la propiedad, la hipoteca y la fiscalidad.
Al final, hay una diferencia importante entre tres situaciones que a veces se confunden:
quién utiliza la vivienda, quién es su propietario y quién responde ante el banco.
Cuando las tres cuestiones quedan resueltas de forma coordinada, la separación patrimonial también puede quedar realmente cerrada.
