Si estamos buscando una vivienda y vamos a comprarla mediante un crédito hipotecario, nos conviene saber qué requisitos mínimos deberemos cumplir para que el banco dé el visto bueno a la operación y nos la apruebe. Además, deberemos tener en cuenta diversos aspectos que son fundamentales a la hora de entender cómo está el mercado hipotecario en la actualidad:
- Deberemos contar con ahorros o algún bien para vender, ya que la tónica general de las entidades bancarias es la de otorgar hipotecas por el 80% del valor de compra o de tasación (la entidad bancaria se acogerá al menor de los dos). Así que necesitaremos el 20% que nos falta para la compra además de otro 10%, aproximadamente, para hacer frente a los gastos de la compra y a los impuestos. En total, un 30% aproximadamente. Según el perfil laboral de cada persona, se pueden conseguir financiaciones del 90% o incluso del 100% de compraventa, aunque para ello se pide, normalmente, que el solicitante sea funcionario o goce de una estabilidad similar. Poder demostrar una buena capacidad de reembolso es fundamental.
- En el caso de hipotecas para segundas residencias y análogos, el límite de financiación suele estar todavía más bajo, en un 70% como tónica generalizada.
- Calcular que la cuota que nos salga a pagar cada mes no exceda, como tope, el 40% de nuestros ingresos si se trata de una hipoteca a tipo fijo. En caso de estar pensando en contratar una hipoteca a tipo variable, conviene dejar más margen en previsión de futuras subidas del Euríbor, que, si bien no se adivinan próximas, sí que pueden suceder a medio y largo plazo. En estos casos, mejor si podemos situar la cuota de la hipoteca más cerca del 30% de nuestros ingresos mensuales que del 40%. Se trata, en definitiva, de ser previsores para no caer en un sobre endeudamiento, el peor enemigo para una economía. Además, cuanto más cerca estemos del límite de endeudamiento, con más recelo evaluará nuestro expediente el banco.
- En el caso de los autónomos, dependerá mucho de cómo esté capeando la crisis por la pandemia del Covid. En caso de que esté soportando los embistes de manera satisfactoria, es posible “convencer” al banco que mantendrá la solvencia y capacidad de reembolso en el futuro. Si por el contrario la pandemia ha afectado duramente a su actividad y por ende, a la facturación, es muy difícil, por no decir imposible que un banco apruebe la operación hipotecaria.
- Otro aspecto que debemos tener en cuenta es la duración de la hipoteca. Lógicamente, por un mismo importe pagaremos mucho más en una hipoteca a 15 años que con una a 30, pero ojo, ya que con la primera pagaremos mucho menos intereses que en la segunda. Aquí hay que tirar de calculadora, y siendo realista sobre nuestra capacidad económica, encontrar el mejor equilibrio entre el plazo y el importe. Lo más razonable es quitarse la hipoteca de encima cuanto antes, pero eso sí, sin que por ello vayamos a asfixiarnos económicamente.
¿Qué deberemos acreditar ante el banco para que nos conceda la hipoteca?
- Lógicamente, la mayor estabilidad laboral posible del solicitante es la mejor carta de presentación. Yendo a los extremos, un funcionario clase A es el cliente perfecto, ya que no sólo tiene asegurados los ingresos de por vida, sino que también sabe el importe de estos, salvo recortes o subidas salariales que pueda realizar un gobierno u otro en un momento dado. Por contra y por desgracia, un trabajador que no sea fijo y además pertenezca a alguno de los sectores más golpeados por la pandemia, lo tiene mucho más difícil. Sería el caso de miles de trabajadores de la hostelería que hoy en día están viviendo una situación muy complicada. En caso de estar en ERTE, es mejor olvidarse del tema hasta que las cosas hayan mejorado.
Entremedias, aquellos trabajadores que tengan una buena estabilidad laboral y una antigüedad consolidada también pueden acceder a una hipoteca si cumplen el resto de requisitos, lógicamente.
- Que, siguiendo las recomendaciones del Banco de España, la cuota mensual a pagar no supere los porcentajes que hemos comentado anteriormente. Lo que quiere la entidad bancaria, obviamente, es que el cliente no se sobre endeude y, por tanto, no pueda hacer frente a los pagos mensuales de su hipoteca. Así que debemos ser realistas con nuestros ingresos, y calcular que un tercio de ellos, más o menos, irán a pagar la hipoteca. Es lo que se conoce como capacidad de reembolso.
- Contar con un buen historial crediticio y por supuesto, no estar en ningún fichero de morosos, por pequeña que sea la cantidad. Es imperativo que nuestras credenciales financieras estén limpias como una patena. Nada de deudas con compañías telefónicas, ayuntamientos, multas o recibos de basura pendiente.
- No contar con otros préstamos u obligaciones de pago que supongan tal detrimento de nuestra economía que no hagan posible hipotecarnos sin caer en un sobre endeudamiento. Por ejemplo, si estamos pagando un coche a plazos, ese importe se deduce de nuestros ingresos y así lo ve el banco, por lo que debemos analizar con realismo nuestra situación y ver si es buen momento o es preferible esperar un momento más propicio, como podría ser esperar a la finalización de dicho préstamo.
¿Qué documentación deberemos aportar al banco?
Para solicitar una hipoteca, el banco (o bancos) nos pedirá una serie de documentación, que, aunque depende de los requisitos de cada banco, viene siendo la siguiente:
- - DNI o NIE en vigor.
- - Vida laboral.
- - Extracto bancario de los últimos meses.
- - Última declaración de la Renta (IRPF).
- - Justificante de otros ingresos o rentas en caso de tenerlas.
- - En caso de tener propiedades, aportar las escrituras.
- - Si tenemos algún préstamo en vigor, aportar los últimos recibos pagados.
- - Contrato de alquiler si estamos viviendo en ese régimen.
Aportar aval, ¿una buena idea?
Una cosa debemos grabar a fuego en nuestras mentes: el aval sólo es buena idea para el que lo necesita, pero nunca para el que lo ofrece. El motivo es muy lógico: mientras que el avalado puede acceder a la hipoteca gracias a ese aval, el avalista puede ver embargado cualquier bien que tenga en ese momento o en el futuro si el deudor principal, por un motivo u otro, deja de hacer frente a las cuotas de la hipoteca. Da igual si es por mala fe o por un infortunio, pero la realidad es esta y no otra, así que deberemos sospesar muy mucho a quién metemos como avalista en caso de hacerlo.
Una alternativa al avalista es la de aportar lo que se conoce como un hipotecante no deudor: esta figura avala con otra vivienda la operación del solicitante de la hipoteca, con la diferencia que, en caso de impago, el hipotecante no deudor no responde con todos sus bienes presentes y futuros como sí sucede con el avalista, sino únicamente con la vivienda que ha aportado como doble garantía y hasta el importe definido en el contrato hipotecario. En el caso de que nos sea imperativo acudir a una de estas dos figuras para que nos concedan la operación, hay que intentar siempre que sea la de hipotecante no deudor y no la de avalista, ya que es, por decirlo de alguna manera, la fórmula menos mala si las cosas vienen mal dadas y no podemos hacer frente a las cuotas de la hipoteca.
Una figura que tras la Ley 5/2019 ha recibido un empujón legislativo para su máxima profesionalización es la del intermediario de crédito inmobiliario, más conocido como bróker hipotecario, profesional experto en tramitar hipotecas, poniendo en contacto a potenciales prestatarios con prestamistas crediticios, además de gestionando la fase precontractual de la firma del préstamo hipotecario: preparación del expediente hipotecario para presentar a los bancos, analizando y negociando las condiciones en el mejor interés del cliente, entre otros servicios. Una ayuda a tener en cuenta si queremos firmar una buena hipoteca, adaptada a nuestras posibilidades y objetivos financieros.
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