Explicación de las estadísticas inmobiliarias básicas
Vamos a esbozar algunas de las estadísticas inmobiliarias básicas que se publican de forma regular. Para hacer esto, usaremos un mercado de bienes raíces, ubicado en el condado de Hood, Texas. Aún más granular, utilizaremos números de familias unifamiliares para viviendas en Granbury Tx, una pequeña ciudad de aproximadamente 8,000 personas que ha experimentado un crecimiento inmobiliario sustancial durante los últimos 12 meses. Es importante, al revisar las estadísticas de bienes raíces, usar un grupo de números lo suficientemente grande para ser coherente, pero lo suficientemente granular para contar su historia.
Las estadísticas a las que vamos a hacer referencia son verdaderas y correctas para el año en cuestión, pero se utilizan para definir la estadística inmobiliaria en sí.
Elegimos Granbury Tx como ejemplo porque el crecimiento del mercado inmobiliario local hace que la estática se destaque.
Siempre que evalúe estadísticas, especialmente en el sector inmobiliario, la fuente de los números es extremadamente importante. En la mayoría de los casos, el Servicio de Listado Múltiple (MLS) proporciona los números más precisos cuando se trata de hacer referencia a bienes raíces. Esto se debe a que tienen todos los listados de todos los corredores de bienes raíces locales en su base de datos. Para explicar los datos, veremos las cifras de ventas de viviendas en Granbury Tx, directamente de MLS. Estos números están pensados para dar un ejemplo de cómo leer las propias estadísticas. Siempre que esté evaluando números de bienes raíces, es importante prestar mucha atención a cómo se recopilan los números. En este caso, utilizaremos ÚNICAMENTE propiedades unifamiliares en la ciudad de Granbury.
Estadísticas inmobiliarias básicas
- Numero de ventas – Este se explica por sí mismo. Es simplemente el número de viviendas unifamiliares vendidas en un mes determinado. En enero de 2015 se vendieron 51 viviendas unifamiliares. Una cosa a tener en cuenta al mirar esta estadística es que usan la fecha de subcontrato o el día en que la propiedad se cerró realmente. Estas dos fechas suelen tener una diferencia de entre 30 y 60 días, por lo que es fundamental que sepas a cuál se hace referencia. Además, la mayoría de las casas que se calculan, si usa el número “bajo contrato”, ¡puede que no cierren! En nuestro ejemplo, estamos usando el número de casas que realmente cerraron. En enero de 2016, experimentaron un aumento de más del 49%, lo que elevó el total a 77 frente a 51. Rara vez se observa un crecimiento de este nivel.
- El volumen de ventas – El volumen de ventas es simplemente la cantidad total de dólares gastados en viviendas unifamiliares durante ese mes. Nuevamente, al considerar esta estadística, es importante mantener la coherencia de los tipos de propiedad. Si compara dos zonas para ver cuál ha aumentado más e incluye lotes baldíos en el recuento de una zona, también debe incluirla en la otra. Como se mencionó anteriormente, nuestros ejemplos solo incluyen propiedades unifamiliares. Con el número de ventas considerando las unidades, esperaría que el volumen de ventas aumentara apropiadamente, pero en este caso aumentó incluso más que las unidades (como porcentaje). El volumen total de ventas de viviendas unifamiliares en Granbury en enero de 2016 fue de $ 15,191,500, frente a $ 9,281,915 en enero de 2015. Este es un aumento de más del 63%. Dado que el volumen de ventas creció más rápido que la cantidad de unidades, esto refleja que la venta promedio de viviendas fue mucho mayor en 2016 que en 2015.
- Mes de inventario – Esta es una estadística que se usa comúnmente al examinar un mercado inmobiliario. Esta estadística se refiere a la tasa de venta actual, cuánto tiempo llevará vender a través del nivel de stock existente. Esto refleja la oferta y la demanda del mercado. En nuestro ejemplo, en enero de 2015 el nivel de existencias era de 9 meses y en enero de 2016 había caído a 6 meses. ¡Eso es una caída del 33% en el inventario disponible! Esto significa que si está buscando comprar una casa en Granbury Tx, será un poco más difícil en 2016 ya que hay menos inventario disponible para la compra.
- Días promedio para vender – Esta estadística simplemente se refiere al tiempo que se tarda en contratar viviendas unifamiliares. No dejes que la “venta” te confunda. Para mostrar con precisión la demanda de vivienda activa, realmente desea saber cuánto tiempo se tarda en obtener “contrato”. El proceso para obtener la aprobación final del prestamista, el seguro y el cierre puede variar según una variedad de factores. En enero de 2015, el número medio de días para vender fue 88. Ese número se ha reducido en más del 30% a 61. Nuevamente, esto le indica que si está buscando casas en Granbury TX, será mejor que obtenga la suya rápidamente. ¡porque las casas más deseables se agotan rápidamente!
- Precio promedio – Esta estadística se puede derivar de varias formas. Lo usaremos en su forma más cruda y solo será el precio promedio de la vivienda Vendido durante este mes. Tenga cuidado al mirar esta estadística impresa en cualquier lugar, ya que la forma en que el usuario establece la fecha de venta puede variar. No hace falta decir que el precio medio se puede utilizar para viviendas activas en venta o para viviendas vendidas. El precio medio de las viviendas ACTIVE en venta suele ser un número bastante inútil, ya que se puede publicar una vivienda a cualquier precio sin ninguna posibilidad de venta. Muchas casas en venta tienen precios poco realistas, por lo que el precio promedio de las casas activas en venta puede fluctuar ampliamente y proporcionar poca información sobre el mercado. Querrá ver el precio medio de las viviendas VENDIDAS. En enero de 2015, la venta promedio de viviendas fue de $ 181,998 y saltó a $ 199,888 el mismo mes de 2016. Este es un aumento de casi el 10%. Este no es un número que realmente indica el aumento en el valor de las casas en general, sino simplemente de las casas vendidas durante ese mes, cuál fue el promedio.
- Precio medio – El precio medio de venta de una casa puede verse distorsionado por varios factores. Todo lo que se necesita es la venta de una casa por $ 5 millones para reducir esos números. Para obtener una mejor visión del aumento general del valor, puede ser mejor observar el precio de venta medio. El precio de venta medio toma el número que está perfectamente en el medio. Por ejemplo, si tiene 11 casas que usa en su estadística, tomará el precio de venta de la sexta. Esto deja 5 casas vendidas más alto y 5 casas vendidas más bajo. En este caso, están bastante cerca porque el aumento en el precio de venta medio de enero de 2015 a 2016 fue del 9,69%. Esto muestra que el precio promedio no se sesgó demasiado debido a una venta extremadamente grande o extremadamente pequeña.
Hay cientos de formas de ver los mismos números, cuando se refiere a bienes raíces, así que tenga mucho cuidado de leer la letra pequeña de los números que usan exactamente. Al hacer comparaciones, definitivamente debe asegurarse de que ambos se refieran al mismo tipo de propiedades, fechas, etc. Como dice el viejo refrán … hay mentiras, malditas mentiras y estadísticas.
Aún no hay comentarios.